农村宅基地相关政策法规

一、法律法规

1、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中发[1997]11号 1997年4月15日)

2、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3号 2008年1月3日)

3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号 2004年10月21日)

4、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国发[2007]71号 2007年12月30日)

5、中华人民共和国耕地占用税暂行条例(国务院令511号 2007年12月1日)

6、中华人民共和国物权法(第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行)

7、中华人民共和国土地管理法(根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)

8、国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》的通知(国发[1990]4号)1990年1月3日)

9、国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定([1995]国土[籍]字第26号 1995年5月1日)

10、国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004〕234号 2004年11月2日)

11、中华人民共和国民法通则( 一九八六年四月十二日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，自一九八七年一月一日起施行 )

12、中华人民共和国担保法 (1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，自1995年10月1日起施行)

13、中华人民共和国城乡规划法(2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 自2008年1月1日起施行)

14、土地登记办法(中华人民共和国国土资源部令第40号 自2008年2月1日起施行)

15、国土资源部办公厅关于城郊结合部征地拆迁中被征地农民宅基地安置问题的复函(国土资办函[2002]235号 2002年7月31日)

16、江苏省土地管理条例

二、法律法规的相关内容

第一、中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知(中发[1997]11号 1997年4月15日)

四、加强农村集体土地的管理

……

　　农村居民的住宅建设要符合村镇建设规划。有条件的地方，提倡相对集中建设公寓式楼房。农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。

　　第二、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3号 2008年1月3日)

　　(十七)鼓励提高农村建设用地的利用效率。要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的前提下，依法盘活农村集体建设用地。按规划稳妥开展农村集体建设用地整理，改善农民生产生活条件。农民住宅要符合镇规划、乡规划和村庄规划，住宅建设用地要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助。

　　(十八)严格执行农村一户一宅政策。各地要结合本地实际完善人均住宅面积等标准，控制农民超用地标准建房，逐步清理历史遗留的一户多宅问题，坚决防止产生超面积占用宅基地和新的一户多宅现象。

　　第三、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号 2004年10月21日)

　　禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　第四、国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知(国发[2007]71号 2007年12月30日)

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第五、中华人民共和国耕地占用税暂行条例(国务院令511号 2007年12月1日)

　　第十条 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。

第六、中华人民共和国物权法(第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行)

　　第四章 一般规定

　　第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用

　　第十三章 宅基地使用权

　　第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第七、中华人民共和国土地管理法(根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)

　　第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　第六十五条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　(二)不按照批准的用途使用土地的;

　　(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

　　依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第八、国务院批转国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》的通知(国发[1990]4号)1990年1月3日)

　　二、切实强化土地管理职能，加强农村宅基地审批管理工作。

　　强化土地管理职能，当务之急是根据《土地管理法》的有关规定，建立健全土地管理法规，完善土地管理法制建设，使农村宅基地审批有法可依，有章可循。各地区应根据《土地管理法》，结合本地实际制定农村宅基地管理的专项规定或办法，切实把好宅基地审批关。

　　(一)完善村镇建设规划，严格控制占用耕地。

　　农村住宅建设必须按先规划后建设的步骤进行。对已经有了规划的地区，要严格按照切实保护耕地和合理利用土地的原则进行修订和完善;还没有制定规划的地区，要在1990年底以前制定完毕。农村住宅的改建、扩建和选址新建，要充分利用原有宅基地、村内空闲地、荒地和坡地。严格控制占用耕地，不允许占用基本农田保护区的土地。对一些用地分散的小村庄和零散住户，应鼓励迁并，并将原址复耕。城市郊区和人多地少经济发达的地区，应鼓励有条件的农户建多层住宅。

　(二)加强用地计划指标控制，严格用地标准管理。

　　各地区要制定农村宅基用地规划、计划和标准，严格实行计划指标和用地标准管理。已经制定了计划、标准的地区，要本着从严的精神加以修订;还没有制定的，要在1990年7月底以前制定完毕。计划指标和用地标准要落实到村，公布于众，乡、村干部要作好具体安排，不得突破。城市郊区宅基地的标准，可参照城镇居民住宅面积标准，作出规定;超过计划生育的人口，不增加宅基用地指标。

　　(三)严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。

　　各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的，事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费;对已经“农转非”的人员，要适时核减宅基地面积。

　　为便于群众监督，各地应对用地指标、申请宅基地的户数、审批条件和结果等，张榜公告，实行公开办事制度。

　　(四)加强干部建房用地管理，实行“双重审批”制度。

　　各级人民政府要尽快组织力量，对《土地管理法》实施以来，干部(含其他在职人员，下同)以各种名义占用农村集体所有的土地兴建私房的，进行一次认真清理。对那些以权谋地、违法占地、非法出租和出卖宅基地的，要依法处罚或给予政纪处分。今后，干部的直系亲属是农村户口，且本人长期与其一起居住的，干部可随其直系亲属申请宅基地建房。其他干部申请使用农村集体所有土地兴建私房的，一般不予批准。少数有特殊情况的要实行“双重审批”，即先由个人提出书面申请，说明建房理由、拟建房屋规模、占地面积、资金、建材来源以及用工办法等，经所在单位审查，张榜公布，按干部管理权限报送主管部门或县级以上人民政府批准后，再向土地管理部门申请办理建房用地手续。

　　三、进行农村宅基地有偿使用试点，强化自我约束机制。

　　1988年以来，山东省德州地区和全国二百多个县的部分乡、村试行了宅基地有偿使用，取得了明显效果。为了进一步搞好农村宅基地有偿使用的试点，各地区要做好以下工作：

　　(一)切实加强领导，选择经济基础较好，耕地资源紧张的县、乡、村，有组织、有步骤地进行试点。

　　(二)确定宅基地有偿使用收费标准时，对在规定用地标准以内的，既要体现有偿原则，又要照顾群众的经济承受能力，少用少交费，多用多交费;超标准用地的，应规定较高的收费标准;对级差收益较高地段，收费标准要适当提高。

　　(三)建立和完善土地使用费管理制度。宅基地使用费要本着“取之于户，收费适度;用之于村，使用得当”的原则，实行村有、乡管、银行立户制度。专款专用，主要用于村内基础设施和公益事业建设，不得挪作他用。

　　第九、国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定([1995]国土[籍]字第26号 1995年5月1日)

　　第四十五条 一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

　　第四十六条 一九八二年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

　　第四十七条 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

　　第四十八条 非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

　　第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

　　第五十条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。

　　第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

　　第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

　　第十、国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见(国土资发〔2004〕234号 2004年11月2日)

　　为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)，进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现提出以下意见：

　　(二)按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。

(三)加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。

省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县(市)农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县(市)每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。

　　二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序

　　(四)改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省(区、市)要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县(市)可根据省(区、市)下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省(区、市)或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县(市)按户逐宗批准供应宅基地。

　　对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。

　　(五)严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。

　　农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

　　(六)规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。

　　各地要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县(市)、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。

　　(七)健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

　　(八)加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

　　(十三)严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

要强化乡(镇)国土资源管理机构和职能，充分发挥乡(镇)国土资源管理所在宅基地管理中的作用。积极探索防范土地违法行为的有效措施，充分发挥社会公众的监督作用。对严重违法行为，要公开曝光，用典型案例教育群众。

第十一、中华人民共和国民法通则( 一九八六年四月十二日第六届全国人民代表大会第四次会议通过，自一九八七年一月一日起施行 )

　　第八十三条 不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　28、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》苦干问题的意见 (1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过)

　　97.相邻一方因修建施工临时占用他方使用的土地，占用的一方如未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。

　　98.一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍;造成他方损失的，应负赔偿责任。

　　99.相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水，如仍造成损失的，由受益人合理补偿。

　　相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应当予以支持。

　　100.一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许;因此造成损失的，应当给予适当补偿。

　　101.对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。

　　102.处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。

　　103.相邻一方在自己使用的土地上挖水沟、水池、地窑等或者种植的竹木根枝伸延危及另一方建筑物的安全和正常使用的，应当分别情况，责令其消除危险，恢复原状，赔偿损失。

　　第十二、中华人民共和国担保法 (1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，自1995年10月1日起施行)

　　第三十七条 下列财产不得抵押：

　　(一)土地所有权;

　　(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;

　　第三十四条 下列财产可以抵押：

　　(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

　　第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

　　乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

　　第十三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释(2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过)

　　第五条　以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

　　第十四、中华人民共和国城乡规划法(2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 自2008年1月1日起施行)

　　第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地;确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

　　建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

　　第五十条 在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

　　第五十七条　城乡规划主管部门违反本法规定作出行政许可的，上级人民政府城乡规划主管部门有权责令其撤销或者直接撤销该行政许可。因撤销行政许可给当事人合法权益造成损失的，应当依法给予赔偿。

第六十条 镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

　　(二)超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

　　(三)对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

　　第十五、土地登记办法(中华人民共和国国土资源部令第40号 自2008年2月1日起施行)

　　第十七条土地权利证书包括：

　　(一)国有土地使用证;

　　(二)集体土地所有证;

　　(三)集体土地使用证;

　　(四)土地他项权利证明书。

　　国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明;集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明;土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。

　　土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

　　第十五、国土资源部办公厅关于城郊结合部征地拆迁中被征地农民宅基地安置问题的复函(国土资办函[2002]235号 2002年7月31日)

根据《土地管理法》关于征用农村集体土地应依法补偿，并妥善安置好被征地农民的生产和生活及地上附着物补偿标准由自治区人民政府确定的基本原则，征用城市规划区内的农村宅基地应依法支付征地补偿费，房屋的拆迁补偿可根据自治区人民政府规定或参照《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。同时要切实安排好城郊结合部被征地农民的生产和生活，不能只补偿不安置。当地人民政府可根据城市建设规划，划定农民住宅小区，统一建设或自筹建设;或采取一定优惠政策，鼓励被征地农民购买经济适用房。对群众反映的问题，要高度重视、妥善解决，以确保经济发展和社会稳定。

第十六、江苏省土地管理条例（第二次修正）（2000年10月17日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过　根据2003年4月21日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈江苏省土地管理条例〉的决定》第一次修正　根据2004年4月16日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈江苏省土地管理条例〉的决定》第二次修正）

第一章　总则

　　第一条　为了加强土地管理，促进本省经济和社会的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条　地方各级人民政府必须贯彻执行十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，加强土地资源和土地资产管理。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护；依法实行土地有偿使用制度，防止土地资产流失。

　　第三条　省人民政府土地行政主管部门统一负责全省土地的管理和监督工作。
　　设区的市、县（市，下同）人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作。

第二章　土地登记发证

　　第四条　实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　第五条　农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。单位和个人使用农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
　　单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
　　未确定使用权的国有土地和依法收回的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，同级土地行政主管部门负责保护、管理。

　　第六条　依法改变土地所有权、使用权或者因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自土地变更登记之日起生效。
　　依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
　　依法出租、抵押土地使用权的，依照《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规的规定办理出租、抵押登记。

　　第七条　有下列情形之一，致使土地权利终止的，原土地登记机关应当依法办理注销土地登记：
　　（一）依法被收回土地使用权的；
　　（二）国有土地使用权出让或者国有土地租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的；
　　（三）因自然灾害造成土地权利灭失的；
　　（四）土地使用权抵押、出租等土地他项权利终止的；
　　（五）农民集体所有的土地被全部征用或者农村集体经济组织成员全部转为非农业人口的；
　　（六）其他依法被终止土地权利的。

　　第八条　土地行政主管部门因工作失误导致登记不当的，应当予以更正，造成损失的应当予以赔偿。

第三章　土地利用总体规划

　　第九条　地方各级人民政府应当组织本级土地行政主管部门和其他有关部门，依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，编制本辖区土地利用总体规划，并按照法律、法规规定的权限和程序报批。其中，乡（镇）土地利用总体规划由省人民政府授权设区的市人民政府批准。

　　第十条　土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。
　　县级、乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。土地利用区应当包括基本农田保护区、一般农用地区、城市建设用地区、村庄集镇建设用地区、土地开垦区和禁止开垦区等。乡（镇）土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。

　　第十一条　城市总体规划、村庄和集镇规划以及江河、湖泊、滩涂综合治理和开发利用规划、交通建设规划等，应当与土地利用总体规划相衔接。
　　在城市规划区内，村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
　　在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。

　　第十二条　地方各级人民政府应当加强土地利用计划管理，严格执行上级下达的土地利用年度计划，实行建设用地总量控制。
　　土地利用年度计划指标，应当优先保证国家和省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，保证土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内的建设用地。
　　节余的农用地转用计划指标，经核准后，可以结转下一年度使用。

　　第十三条　县级以上地方人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。

　　第十四条　县级以上地方人民政府应当逐步建立土地管理信息系统，对本辖区土地利用状况进行动态监测。

第四章　耕地保护

　　第十五条　实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位和个人承担耕地补偿责任。没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，按规定交纳耕地开垦费，由县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门统一组织开垦新的耕地，补足与所减少的耕地数量和质量相当的耕地。耕地开垦费应当作为建设用地成本列入建设项目总投资。
　　在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施城市规划占用耕地而由设区的市、县人民政府统一征用的，由设区的市、县人民政府承担耕地补偿责任；农村集体经济组织在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用农民集体所有耕地的，由农村集体经济组织承担耕地补偿责任。在安排具体建设项目用地时，由用地单位按规定标准缴纳耕地开垦费。
　　耕地开垦费的征收管理办法由省人民政府制定。

　　第十六条　县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当建立耕地占补平衡项目库，供耕地补偿责任承担者从项目库中选择项目进行开垦。
　　土地后备资源匮乏的设区的市、县，在本辖区开垦的耕地不足以补充建设占用耕地数量的，在报经省人民政府批准后，可以易地开垦，并由省人民政府土地行政主管部门会同省农业等有关部门负责验收。

　　第十七条　实行基本农田保护制度。地方各级人民政府应当根据上级下达的基本农田保护指标，依法划定基本农田保护区，任何单位和个人不得擅自变更。
　　农业结构调整应当保护基本农田的耕作条件，不得破坏基本农田的基础设施。
　　经批准占用基本农田的，耕地开垦费的缴纳标准应当高于其他耕地。

　　第十八条　县、乡（镇）人民政府应当按照土地利用总体规划，有计划地组织农村集体经济组织实施土地整理，整理的土地经省人民政府土地行政主管部门验收后，其新增耕地面积的百分之六十可以作为耕地占补平衡指标有偿转让。

　　第十九条　已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，由设区的市、县人民政府土地行政主管部门按照该耕地前三年平均年产值的二至三倍收取土地闲置费。连续二年未使用的，应当依法无偿收回土地使用权。

　　第二十条　一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当符合法律、法规的规定，并按照下列权限审批：
　　（一）开发荒山、荒地三十公顷以下的，由县级人民政府批准；
　　（二）开发荒山、荒地三十公顷以上、一百公顷以下的，由设区的市人民政府批准；
　　（三）开发荒山、荒地一百公顷以上、六百公顷以下，以及开发荒滩六百公顷以下的，由省人民政府批准。

　　第二十一条　因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的单位和个人必须履行土地复垦义务。没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费。土地复垦费的征收管理办法由省人民政府制定。

　　第二十二条　耕地开垦费、新增建设用地的土地有偿使用费地方人民政府留成部分和土地闲置费等，专项用于耕地开发。

第五章　建设用地

　　第二十三条　因建设需要征用农民集体所有土地、使用国有土地的，实行统一征地、统一供地。建设占用土地，建设单位或者个人应当持法律、行政法规规定的有关批准文件，向土地行政主管部门提出用地申请，由县级以上人民政府依照法定的审批权限和程序批准。

　　第二十四条　建设占用土地，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。其中，为实施乡（镇）土地利用总体规划而将该规划确定的村庄集镇建设用地规模范围内的农用地转为建设用地的，可以由省人民政府授权的设区的市人民政府批准。
　　需要征用农民集体所有土地的，应当依法办理土地征用审批手续。

　　第二十五条　具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照以下审批权限办理：
　　（一）一公顷以下的，在县行政区域内，由县人民政府批准；在市辖区行政区域内，由设区的市人民政府批准。
　　（二）一公顷以上、五公顷以下的，由设区的市人民政府批准。
　　（三）五公顷以上的，由省人民政府批准。
　　（四）国家重点建设项目、军事设施以及国务院规定的其他建设项目用地，报国务院批准。农村集体经济组织使用本集体经济组织所有的未利用地进行非农业建设的，按前款规定的审批权限办理。
　　具体建设项目使用存量建设用地和已批准农用地转用、土地征用范围内的土地的，由土地所在地设区的市、县人民政府批准，并报省人民政府土地行政主管部门备案。

　　第二十六条　征用土地按照以下标准给予补偿：
　　（一）土地补偿费,
　　１、征用耕地的，按其被征用前三年平均年产值的八至十倍计算；
　　２、征用精养鱼池的，按其邻近耕地前三年平均年产值的十至十二倍计算，征用其他养殖水面的，按其邻近耕地前三年平均年产值的四至八倍计算；
　　３、征用果园或者其他经济林地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的八至十二倍计算；
　　４、征用其他农用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算；
　　５、征用未利用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的三至五倍计算；
　　６、征用农民集体所有的非农业建设用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算。
　　（二）安置补助费
　　１、征用耕地的安置补助费，按征用耕地的面积计算。征地前被征地单位农业人口人均耕地十五分之一公顷以上的，安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的五倍；人均耕地不足十五分之一公顷的，从六倍起算，人均耕地每减少一百五十分之一公顷，安置补助费相应增加一倍，但最高不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的十五倍；
　　２、征用其他农用地的安置补助费，按照该土地的土地补偿费标准的百分之七十计算；
　　３、征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的，不支付安置补助费。
　　（三）地上附着物和青苗补偿费
　　１、房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按照重置价格结合成新确定；
　　２、农田水利工程设施、人工养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照等效替代的原则付给迁移费或者补偿费；
　　３、青苗补偿费一般按一季的产值计算，能如期收获的不予补偿。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。
　　前款规定的耕地前三年平均年产值每公顷低于一万八千元的，按一万八千元计算。
　　土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的具体标准，由设区的市人民政府确定，并报省人民政府备案。

　　第二十七条　土地补偿费支付给行使土地所有权的农村集体经济组织。但被征用的属农民承包经营的土地，农村集体经济组织又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民；农村集体经济组织有条件将土地补偿费用于发展生产、解决农民生活出路的，可以在取得被征地农民同意后，统一安排使用。
　　需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

　　第二十八条　经批准占用国有农用地，导致原使用单位受到损失的，可以按不高于征用农民集体所有同类土地的标准予以补偿。

　　第二十九条　依法征用的土地，按照国家税法规定，自批准征地的次年起停止计征该土地所负担的农业税等税费。

　　第三十条　依法开采地下矿产资源造成地面塌陷的土地，应当尽量改造利用。造成耕地等级下降的，应当给予补偿。不能恢复为农用地的农民集体所有土地，依法办理农用地转用和征用手续，具体补偿安置办法由省人民政府另行制定。

　　第三十一条　临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由土地所在地设区的市、县人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按合同的约定支付临时使用土地补偿费。
　　临时用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。临时使用土地届满，由临时用地的单位和个人负责恢复土地的原使用状况；无法恢复而造成损失的，应当承担相应的经济补偿责任。
　　临时使用土地期限一般不超过二年。

　　第三十二条　逐步建立国有土地储备制度。县级以上地方人民政府可以根据建设用地供求状况和建设用地计划储备一定数量的国有土地。
　　对城镇闲置和因城市改造或者企业破产、搬迁等需要调整利用的土地，可以由县级以上地方人民政府按照国家规定，统一收回或者收购储备，统一实施有偿供地。

　　第三十三条　乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用农民集体所有土地的，应当向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，由县级以上地方人民政府按照本条例第二十五条规定的权限审批。其中，涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

　　第三十四条　农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。宅基地面积按如下标准执行：
　　（一）城市郊区和人均耕地在十五分之一公顷以下的县，每户宅基地不得超过一百三十五平方米；
　　（二）人均耕地在十五分之一公顷以上的县，每户宅基地不得超过二百平方米。
　　不同地区宅基地面积的标准，设区的市、县人民政府在前款规定的限额内可以作出具体规定。
　　农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，鼓励建造公寓式住宅，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　经批准后连续二年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用。

　　第三十五条　农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。其中，农村村民建住宅占用农用地的，由县级人民政府按照土地利用年度计划，按年度分批次办理农用地转用审批手续。
　　农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。

第六章　土地使用权出让、转让、出租、抵押

　　第三十六条　建设单位和个人使用国有土地，除按照法律规定可以以划拨方式取得外，应当以国有土地使用权出让、作价出资或者入股、国有土地租赁等有偿使用方式取得。土地使用权出让由县级以上人民政府统一组织，土地行政主管部门负责具体实施，采用协议、招标、拍卖等方式进行。商业、旅游、娱乐和城市规划区范围内的经营性房产等经营性项目用地，必须采用招标、拍卖方式出让。
　　协议出让国有土地使用权的出让金不得低于省人民政府按照基准地价确定的最低价。
　　协议、招标、拍卖出让国有土地使用权的具体程序和办法按照省人民政府的规定执行。

　　第三十七条　依法取得的国有土地使用权，可以按照法律、行政法规和本条例的规定转让、出租、抵押。但有下列情形之一的，不得进行转让、出租、抵押：
　　（一）土地权属有争议的；
　　（二）未依法领取土地证书的；
　　（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地权利的；
　　（四）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
　　（五）共有土地使用权人未经共有权人书面同意的；
　　（六）法律、行政法规禁止转让、出租和抵押的其他情形。

　　第三十八条　国有土地使用权转让、出租、抵押，有下列情形之一的，必须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核同意；依法应当报有批准权的人民政府批准的，由土地行政主管部门审核后报有批准权的人民政府批准：
　　（一）划拨土地使用权转让、出租、抵押的；
　　（二）改变土地用途的；
　　（三）法律、行政法规规定应当报经批准同意的其他情形。

　　第三十九条　以出让方式取得的国有土地使用权首次转让、出租和抵押，必须符合法律、行政法规的规定和土地使用权出让合同约定的条件，不符合条件的不得转让、出租、抵押。

　　第四十条　以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准可以不办理出让手续的，转让方应当按照有关规定上缴土地收益。
　　以划拨方式取得的国有土地使用权需要出租的，应当报有批准权的人民政府批准。准予出租的，应当由出租方依法办理出让或者国有土地租赁手续，缴纳出让金或者租金。
　　以划拨方式取得的国有土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出让金。在实现抵押权时，应当首先缴纳土地使用权出让金。
　　以划拨方式取得的国有土地使用权，需要改变土地用途进行经营性活动的，必须持有关批准文件，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，由有批准权的人民政府批准。准予改变土地用途的，应当依照法定程序办理土地使用权出让或其他有偿使用手续，缴纳土地使用权出让金等有偿使用费。

　　第四十一条　国有企业改革涉及的划拨土地使用权处置办法，由省人民政府按照国家的规定另行制定。

　　第四十二条　土地价格评估应当遵循公正、公平的原则，以公布的基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格，由依法设立的具有土地评估资质的评估机构评估。

　　第四十三条　土地使用权转让时，转让方应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，土地使用权转让的市场价格明显过低时，县级以上地方人民政府可以按照申报价行使优先购买权；土地使用权转让的市场价不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

　　第四十四条　在城市规划区范围内国有土地使用权转让、出租、抵押涉及地上建筑物、构筑物的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定办理。

　　第四十五条　依法取得的农村集体非农业建设用地使用权，可以以租赁、联营、作价入股等方式进行流转，具体办法由省人民政府制定。

第七章　监督检查

　　第四十六条　县级以上地方各级人民政府土地行政主管部门应当对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
　　土地管理监督检查人员应当忠于职守，秉公执法；依法执行职务时，应当佩戴标志，出示土地管理监督检查证件。

　　第四十七条　县级以上地方各级人民政府土地行政主管部门在履行监督检查职责时，有权查验土地证书；对非法占用土地进行建设的单位和个人有权责令其停止建设，自行拆除，并可以通知施工单位和个人停止施工。

　　第四十八条　下级人民政府土地行政主管部门在土地登记发证、收费和土地使用权出让、租赁等活动中，有违反法律、法规规定行为的，上级人民政府土地行政主管部门应当依法责令其限期纠正。

　　第四十九条　县级以上地方各级人民政府土地行政主管部门应当及时受理对土地违法行为的检举、控告，依法查处土地违法案件。
　　下级人民政府土地行政主管部门对土地违法行为不给予行政处罚的，上级人民政府土地行政主管部门有权责令其依法作出处罚或者直接作出处罚，并可以直接给予有关土地行政主管部门的负责人警告、记过、记大过的行政处分。
　　下级人民政府土地行政主管部门实施行政处罚有下列情形之一的，上级人民政府土地行政主管部门有权责令改正，可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
　　（一）没有法定的行政处罚依据的；
　　（二）擅自改变行政处罚种类、幅度的；
　　（三）违反法定的行政处罚程序的。

第八章　法律责任

　　第五十条　采取非法手段骗取土地登记，获取土地权属证书的，由县级以上地方人民政府注销土地登记，吊销土地权属证书，并由县级以上地方人民政府土地行政主管部门处以一千元以上三千元以下的罚款。

　　第五十一条　违反土地利用总体规划，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，以及超过批准的数量非法占用建设用地或者未利用地的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处非法占用土地每平方米十元以上三十元以下的罚款。

　　第五十二条　违反本条例第三十六条规定，低于省人民政府确定的最低价出让国有土地使用权的，由上级人民政府土地行政主管部门责令改正，并可向同级或者上级人民政府监察机关对责任人提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。

　　第五十三条　违反本条例第四十条第一款、第二款规定，未经批准将以划拨方式取得的国有土地使用权转让、出租的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处违法所得的百分之二十以上百分之五十以下的罚款。

　　第五十四条　截留应当直接支付给被征地农民的土地补偿费、安置补助费或者没有足额支付给农民的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门责令改正。
　　侵占、挪用土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费以及在征地中发生的其他费用的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十五条　农村村民新建住房后，不按用地审批时的约定拆除原有住房的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，可以申请人民法院强制执行。

　　第五十六条　对县级以上人民政府土地行政主管部门的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以向人民法院起诉。期满不申请行政复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第五十七条　土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章　附则

　　第五十八条　本条例自2001年1月1日起施行。《江苏省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》同时废止。