江苏法院2011年度十大民生案例之二

【案情】2011年1月16日，被告赵某（甲方）与原告江某（乙方）、某房产经纪公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：江某向赵某购买房屋一套，并约定了房屋总价、定金、中介费的数额及支付时间等。合同签订后，江某向赵某支付了定金10万元，并向经纪公司支付了居间费用15000元。2月19日，南京市人民政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，明确规定：“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、暂停在本市市区内向其销售住房。”江某与其妻车某因已有两套住房无法购买该住房。3月2日，江某以房产新政出台致其无法购房为由，起诉赵某要求其退还所收定金10万元。经法院主持调解，双方达成调解协议：解除《房地产买卖中介合同》中的房屋买卖合同关系，赵某退还江某定金96000元。2011年5月25日，江某以上述理由再行起诉某房产经纪公司，要求其退还所收居间费用15000元。该案经本院多次调解，均未果。法院经审理后判令该经纪公司退还江某居间费用14000元。

【点评】国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的各种不理智行为，这种政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况。若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持。若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由买卖双方分担该笔损失。关于居间合同关系，因房产新政导致此项交易最终无法进行，居间人已经收到的居间报酬理应退还江某，但居间人支出的合理费用应当由江某承担，因此，法院在判决时充分考虑到经纪公司已经提供的服务，对应当退还的居间费用适当酌减，有效维护了购房者和经纪公司双方的合法权益。